見逃しがちなチェックポイントとは？
ずっと以前の話ですが、アパートの賃貸契約はお店でチョコを買うのと同じ、不動産屋に「くださいな！」と一声かければ良いと能天気な人がいました。とんでもない話です。とはいえ、法律の専門知識があるわけではないし、少々損しても住む家があればと（半ばあきらめ気分で）、賃貸契約を盗んでしまう方が大半です。
こうした、「エイやぁー！！」と勢いで決めそうな能天気さんに向けて、気をつけることとポイントを書いてみました。
賃貸契約の手続き
気に入った賃貸物件が見つかると、入居申込書を記入して審査を待ちます。審査が通ったら重要事項の説明を受け、オーナーとの間で「賃貸借契約書」を取り交わし契約完了です。
入居申込書記載から審査
入居申込書には、本人の職業や収入額、連帯保証人の職業や収入額を記載します。
連帯保証人は、借主が家賃を滞納するなどして家主に損害を与えた場合に、借主に代わって支払いの義務を負います。身元保証という意味から、親や兄弟といった親族を保証人にすることを求められる場合もありますが、定職に就き安定した収入のある人であれば問題がありません。
該当者がいなければ、連帯保証人を代替えしてくれる会社もあります。
ちなみに、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が2018年に行った調査によると、保証会社の利用率は約75%で連帯保証人を立てるケースよりも圧倒的に多い結果になっています。ただ、トラブルも多いと聞きます。
入居審査は、家賃の支払い能力の有無や、不動産屋との応対態度から判断された人柄などをもとに行われます。不動産会社を訪問した段階で、身なりや言葉遣いなどをチェックされていることを忘れてはいけません。
通常、入居申込書提出後、物件の募集を止めなければならないことから、入居申し込み金の支払いを求められます。金額は家賃の1カ月分以下です。入居審査が通り重要事項説明書に署名・捺印をした後、借主の都合でキャンセルした場合は、申込金の返金がされない場合があります。（人によっては、この時点でのキャンセルは戻るという方もいてあやふやな状況です。）
申込金支払い後は、会社名義の印が押された「預かり証」を必ずもらうことを忘れないでください。
重要事項の説明を受ける～署名・捺印
重要事項の説明は宅地建物取引士の資格を持った人が説明を行い、家賃や解約、違約金、部屋を使用する条件などを説明します。その際、重要事項説明書に借主の署名・捺印が必要ですが、契約物件の内容を「説明してもらった・理解した」という意味で契約ではありません。
重要事項説明書の気をつけるところ
重要事項説明書で気をつけるところは、更新時、退去時の費用です。
更新時
賃貸は通常2年間契約で、2年経過前に更新手続きを行います。その際、更新料の有無、更新手数料の有無などが、納得のいくものであるかどうかをチェックします。
退去時
急な転勤などで、契約期間より短く退去のしなければならないこともあります。退去する何カ月前に退去予告を行うのかを、チェックします。退去予告が直前であれば、退去後でも決められた月数分の家賃を支払わなければなりません。
退去時にトラブルになりやすいのは、住んでいた部屋を住み始める前の状態に戻す「原状回復」の解釈の違いです。経年劣化を除く傷や汚れの修繕費用を、借主が負担する義務はあります。
退去時に発生する費用を、重要事項説明書に明記していることもあります。ハウスクリーニング代や、カギの交換費用、クロスの張替えなどは、行き過ぎた請求に感じられますが、ご自身でも支払いに応じられるかどうかを判断してください。
賃貸借契約書
「賃貸借契約書」はオーナーと取り交わす約束ですが、不動産屋が仲介となっていれば不動産屋で行います。
「賃貸借契約書」が取り交わされた後に、キャンセルは行えませんし、クーリング・オフ制度も適用できません。契約を取り消したい場合は、解約の申し入れをします。この時、礼金と仲買手数料は戻らない覚悟をしてください。
賃貸借契約書で気をつけること
賃貸仮契約書で気をつけることは、重要事項説明書と重なります。設備のメンテナンス、更新時と退去時の費用、禁止事項、重要事項説明書との差異です。
設備のメンテナンス
内見の時はガスコンロやエアコンや照明が設置してあったはずなのに、賃貸借契約書には無に印が付いている場合は、その部屋を使っていた方の「残置物」です。使用することはできますが、故障した場合はオーナーに修理を依頼できませんし、退去時には処分を求められることもあります。
使用しない場合は、その旨を告げて入居前までに撤去してもらいます。
生活に必要な設備の故障やメンテナンスのルールが、明確になっているかをチェックします。配水管が詰まった時はオーナーに連絡するのか、エアコンが故障した場合は？、電球の取り換えはどうするのかといった気になる点は、全てこの時点で明確にしておきます。
更新時
賃貸は通常2年間契約で、2年経過前に更新手続きを行います。その際、更新料の有無、更新手数料の有無などが、納得のいくものであるかどうかをチェックします。
退去時
急な転勤などで、契約期間より短く退去のしなければならないこともあります。特約事項として、短期解約の違約金条項が記載されていることがあります。たとえば、「契約を６ケ月（12ケ月）未満で解約の場合、違約金として賃料1ケ月分を支払頂きます」という具合です。
退去する何カ月前に退去予告を行うのかも、確認してください。退去の直前に退去の申し出をしたために、退去後でも決められた月数分の家賃を支払うことになりかねません。
退去時にトラブルになりやすいのは、住んでいた部屋を住み始める前の状態に戻す「原状回復」の解釈の違いです。経年劣化を除く傷や汚れの修繕費用を、借主が負担する義務はあります。
退去時に発生する費用を、賃貸仮契約書に明記していることもあります。ハウスクリーニング代や、カギの交換費、クロスの張替えなどは、行き過ぎた請求に感じられますが、ご自身でも支払いに応じられるかどうかを判断してください。
民法約120年ぶりに改正され2020年4月から、賃貸物件の原状回復について明確に定義されました。改正内容は、入居者は、入居後に生じた損傷について原状回復義務を負うものの、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないことになっています。
重要事項説明書との差異
重要事項説明書との差異があれば、指摘して納得のいく回答をもらいます。
賃貸契約でかかる費用
契約時にかかる費用は次の通りです。
- 敷金（通常家賃1～2カ月分）
- 礼金（通常家賃1～2カ月分）
- 仲買手数料（通常家賃1カ月以下、但し発生しないケースも有り）
- 前払い賃料（家賃1カ月、但し申込金分は差し引かれる）
- 火災保険
- 鍵交換費用
- 家賃保証会社費用（連帯保証人を依頼する場合）
賃貸の入居条件に火災保険の加入することがあります。火災保険は家事だけでなく、水漏れや空き巣などから部屋の中の自分の財産を守るためと、オーナーや周囲の部屋に損害を与えてしまった場合に備えるためのものです。
これは、火災保険の中の「家財保険」と言われるものです。加えて火災保険の特約である、「個人賠償責任保険」と「借家人賠償責任保険」をあわせて、3セットで加入する必要があります。
個人賠償責任保険は、自動車・自転車保険や損害保険で、既に加入済みの方もいるでしょう。契約時に確認をしておきます。
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